La maison: un investissement?

La semaine passée, FIREhabits posait cette question sur son Facebook :
«Considérant la hausse des prix des maisons dans certaines régions ces derniers mois, est-ce qu’on considère encore qu’acheter une maison/condo n’est pas un bon investissement?»

Ma réponse habituelle serait : «C’est de l’épargne forcée, pas un investissement.» Mais, pour les besoins de la cause, je vais chercher les données, prendre ma calculatrice et réévaluer le tout. Peut-être que les chiffres vont me prouver que je me trompais.

Je sais que le sujet est sensible pour plusieurs et qu’il a tendance à soulever les passions. Save Long and Prosper m’a même avertis que je devais m’attendre à recevoir des tomates. Précisons ici que je présente uniquement mon point de vue personnel et les raisons qui m’ont amené à l’adopter. Vous avez entièrement le droit d’avoir une opinion différente et je vous invite même à la partager en commentaire tant que ça demeure civil.

Qu’est-ce qu’un investissement?
Un investissement c’est une dépense immédiate dans le but d’augmenter sa richesse à long terme. Pour qu’une maison soit un investissement, je m’attends à ce que, tout bien considéré, elle permette de s’enrichir.

Précisons que je m’intéresse ici à une propriété principale, sans revenus locatifs. À la manière d’une action n’offrant aucun dividende, on ne pourra évaluer son rendement réel qu’à la vente. Autrement dit : si vous ne vendez pas votre maison, ce n’est pas un investissement, c’est une dépense.

Pourquoi pense-t-on qu’une maison est un bon investissement?
Si on se fie à l’indice d’augmentation de prix de maison Teranet — Banque Nationale, le prix moyen des maisons au Canada a connu une croissance annualisée d’environ 6,5 % dans les 20 dernières années. Même en regardant des périodes plus courtes, on observe des résultats similaires (5,9 % sur 10 ans et 6,7 % sur 5 ans).

De plus, on entend souvent dire que c’est un investissement très sécuritaire — voir le plus sécuritaire qui soit.

Considérant ces deux points, on pourrait être tenté de voir cela comme un placement garanti de 6,5 %, ce qui serait excellent. On n’est pas trop loin de la moyenne historique de 9% de l’indice S&P 500.

Bref, si on ne regarde que ces chiffres, oui, on peut penser que c’est un bon investissement. Par exemple, une maison de 235 000 $ que l’on conserverait 25 ans atteindrait 1 135 000 $. Mais, cela passerait à côté d’un élément très important.

Photo de Gabby K sur Pexels.com


Une maison, ça coûte cher!
Le problème avec l’analyse du paragraphe précédent est qu’elle néglige les coûts liés à la possession d’une maison. Donc en voici une idée pour une maison de 235 000 $ sur laquelle on mettrait une mise de fonds de 10 % (note : la mise de fonds moyenne est de 7,7 %.)

Tout d’abord, il y a les coûts à l’achat :
– Droit de mutation : 2000 $
– Notaire, assurance titre, inspection, évaluation demandée par le prêteur, rénovations mineures/décorations : environ 6000 $
– Taxe sur l’assurance hypothécaire : 500 $
– Mise de fonds : 23 500 $
Total : 32 000 $

Ensuite, il y a les frais annuels relatifs au coût de la propriété.
– Entretien et rénovation (1 à 2 % par année). Je vais calculer 1 %.
– Assurance : 0,1 %
– Taxes foncière et scolaire (environ 1 % — mais varient d’un secteur à l’autre).
Total : 2,1 % de la valeur de la maison chaque année.

L’hypothèque :
Les taux ont beaucoup varié dans le temps et je ne veux ni calculer avec les 15-20 % des années 80′, ni avec les 1 % d’aujourd’hui. Je vais donc supposer 3 % pour avoir une moyenne assez faible mais représentative des dernières années avant la crise sanitaire.
Ce qui fait : 1001 $/mois pendant 25 ans, j’arrondis à 300 000 $.

Et les coûts de la vente
Frais de courtier 4 % de la valeur à la vente.

Le rendement réel — selon les moyennes canadiennes

Photo de Lukas sur Pexels.com

Reprenons l’exemple de notre maison de 235 000 $ que l’on garderait 25 ans.
Avec une prise de valeur annualisée de 6,5 %, on atteint une valeur de 1 135 000 $. Mais combien avons-nous investi au total avant d’atteindre cette valeur?



Commençons par les frais annualisés de 2,1 % (entretien, taxes et assurance). Je vous épargne le calcul, mais dans notre exemple cela revient à 445 000 $ sur 25 ans. Je sais que ce chiffre en surprendra plusieurs, mais il ne faut pas négliger que les taxes et les assurances suivent le coût des maisons et que le prix des rénovations est également affecté par l’inflation. N’oubliez pas non plus que j’ai calculé en fonction d’un coût d’entretien annuel de 1 %, alors que l’on recommande de prévoir de 1 à 2 %. Par exemple, cet article de la Banque Nationale prévoit 3 750$ pour une maison de 235 000$, soit 1,6%. Il faut donc garder en tête que les coûts réels pourraient être encore plus élevés.

Ajoutons également les coûts à l’achat incluant la mise de fonds (32 000 $), les paiements hypothécaires (300 000 $) et les frais de courtier (45 000 $).

Cela nous fait un investissement total de 822 000 $. Le profit serait ainsi de 312 000 $.

Ce qui nous donne un rendement de 38 % en 25 ans ou 1,30 % annualisé.
Je vous rappelle que l’inflation au Canada tourne autour de 2 % par année.

Et si nous payons la maison en entier à l’achat? Le rendement annualisé serait alors de 3 %.

La disparité régionale
Il ne faut pas non plus négliger qu’il y a de grandes disparités d’une région à l’autre. Si certaines régions comme Vancouver ont connu une hausse exceptionnelle avec des années à 15 % ou même 20 %, certaines autres comme St-John (NB) n’ont presque qu’aucune croissance. Calgary a même vu une baisse de la valeur des maisons en 2020-2021. Notons que, même à Vancouver, ces fortes hausses ne sont que de courte durée et que la moyenne annualisée sur 20 ans n’y est que de 7,6 %.

En utilisant la même formule que dans la section précédente, je me suis donc amusé à comparer les rendements annualisés de trois régions différentes.

Croissance annualisée (20 ans)Rendement annualisé (après dépenses)
Vancouver7,6 %1,7 %
Montréal6,2 %1,2 %
Calgary4,4 %0,3 %

Finalement est-ce un investissement?
Même en incluant les dépenses, il reste un certain profit à faire lors de la vente, on peut donc techniquement considérer cela comme un investissement. Par contre, FIREhabits nous demandait si c’est «un bon investissement». Et puisque le rendement à long terme est inférieur à l’inflation, je dois donc répondre par la négative.

Loin de moi l’idée de rentrer dans un débat sur les définitions, mais comme le rendement se situe entre 0 % et 2 %, je vois cela comme de l’épargne plutôt qu’un investissement. On protège le capital, mais puisque le rendement est inférieur à l’inflation, notre pouvoir d’achat n’accroît pas.

Notons que je ne dis pas qu’il est impossible de faire un bon coup et d’avoir un profit intéressant. En achetant au bon moment pour profiter d’une forte hausse ou en faisant du «house flipping» ou du «house hacking», il est possible d’aller chercher des rendements appréciables. Cependant, ce n’est pas le cas de la majorité des gens pour lesquels leur maison sera, au mieux, un investissement médiocre.

Bien entendu, la situation est toute autre pour un immeuble à revenus puisque l’équité sera alors largement payée par les locataires. Dans ces cas, atteindre un rendement de 4 à 5% n’a rien d’étonnant et on peut comparer cela à la possession de titres offrant de bons dividendes.

Photo de PhotoMIX Company sur Pexels.com

Acheter ou louer?
Bien que ce ne soit pas mon sujet principal ici, je veux également amorcer une réflexion sur le fait que, dans plusieurs cas, il peut être plus avantageux de louer que d’acheter. En effet, considérant toutes les dépenses liées à la possession d’une propriété, un locataire aura souvent des mensualités moins élevées et s’il investit la différence, il s’en sortira nettement plus riche qu’un propriétaire.

Si nous reprenons mon exemple précédant, plutôt que de dépenser 32 000 $ pour la mise de fonds, le notaire, l’inspection, etc. Imaginons que ce montant ait été placé à 9 % pendant 25 ans, on aurait alors 276 000 $. Il suffirait d’ajouter un tout petit versement périodique pour faire plus de gain qu’avec l’achat d’une propriété.

L’autorité des marchés financiers propose une calculatrice spécialement conçue pour comparer l’achat et la location, ça vaut le coup d’œil.

Dans notre cas, en apprenant l’arrivée de notre fille, nous n’avions pas le choix de quitter notre minuscule appartement. Nous avons alors trouvé un condo que nous avons négocié sous l’évaluation municipale. Avec la chute des taux hypothécaires en 2020, il ne fait aucun doute que, dans notre secteur, il n’y a pas d’appartement convenant à notre famille pour les mêmes mensualité. J’ai donc la certitude qu’il peut parfois être plus avantageux d’être propriétaire que locataire. Mais c’est l’exception, pas la norme. Je vous invite à laisser tomber les idées préconçues et à prendre le temps d’évaluer au cas par cas.

Précisons toutefois que les finances personnelles ce n’est pas que des mathématiques, il y a aussi une importante dimension psychologique et, pour plusieurs, le sentiment de se sentir pleinement chez soi vaut amplement la différence.

5 commentaires sur « La maison: un investissement? »

  1. Très bon article ! Je me demande, est-ce que ces rendements prennent en compte le montant déboursé au lieu de la valeur ? Parce qu’en effet une maison de 235k qui devient 1.135M dans 25 ans donne du 6.5%, mais sur notre argent investi ? Soit le 32k ? Je suis moi-même locataire et de votre avis, mais je crois que nous prenons souvent l’exemple de la valeur de la maison au lieu du montant investi de nos poches. Par exemple, avec 32k dans un FNB me donnera pas 1.135M dans 25 ans. Merci du beau travail !

    Aimé par 1 personne

    1. Merci pour le commentaire.

      Exactement, le 6.5% de « l’indice d’augmentation de prix de maison Teranet » est calculé en fonction de la valeur finale de la maison par rapport à la valeur initiale. ((1135000 / 235 000) ^ (1/25))

      Si on calcule le rendement par rapport à l’ensemble des sommes investis (incluant hypothèques, assurance, entretient, taxes, etc.) on tombe en bas de 2%. ((1135000 / 822 000) ^ (1/25)), soit un profit de 312 000$

      Si vous mettez le montant initial de 32 000$ dans un FNB indiciel rapportant en moyenne 9% (XSP par exemple), vous pouvez vous attendre à avoir 276 000$ en 25 ans. (32 000 * (1,09^25)) Donc un profit de 244 000$.

      Maintenant, imaginons que votre appartement vous coûte 100$ de moins par mois qu’une maison. Vous investissez le 32 000$ initial ainsi que la totalité du 100$ par mois et, après 25 ans, vous aurez 382 000$, soit un profit de 352 000$. Bref, dans cette situation, il serait plus payant d’être locataire que propriétaire.

      Aimé par 1 personne

  2. Article très intéressant, comme d’habitude Objectif IF!
    Il va falloir que je sortes les tomates, une maison n’est pas le meilleur investissement?!?
    Un sujet qui revient sans cesse. Les gens ne font pas le calcul des coûts associés à être propriétaire.
     »Si la valeur de la maison a augmentée de 100.000$ en 5 ans, ca veut dire 100.000$ dans mes poches, non? »

    Maintenant que nous connaissons ton avis sur le sujet, que penses-tu du  »House Hacking », avoir un duplex ou triplex comme résidence principale et louer les autres unités?

    Aimé par 1 personne

    1. Personnellement, je ne veux pas avoir à gérer des locataires, ce n’est simplement pas ma tasse de thé.

      Par contre, mathématiquement parlant, c’est un choix très intéressant. Tant qu’à payer pour se loger, pourquoi ne pas faire payer l’équité par quelqu’un d’autre?
      Et si en plus on refinance la propriété de temps en temps pour réinvestir (en immobilier ou en bourse), alors on peut faire une belle boule de neige.

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