Hypothèque et paiements accélérés

Ceux qui me lisent depuis un certain temps savent qu’il y a une chose que ma conjointe et moi détestons particulièrement et que fuyons comme la peste : les dettes!

Et pourtant, comme je l’ai déjà dit dans un billet précédent, notre dette est plus élevée que la moyenne canadienne pour notre groupe d’âge. Heureusement, nous n’en avons qu’une seule, l’hypothèque sur notre condo et les taux d’intérêt actuels sont ridiculement bas (1,95%). Initialement de 208 000 $, il nous en reste encore 180 000 $ à payer.

Si nous détestons autant les dettes, devrions-nous alors faire des paiements accélérés et nous en débarrasser le plus vite possible?

Il y a deux écoles de pensée en la matière. L’une recommande de rembourser le plus rapidement possible pour ainsi, une fois libérés des paiements, être capable de faire des investissements plus élevés. L’autre recommande de faire seulement les paiements minimaux et d’investir immédiatement la différence afin de profiter plus longtemps des intérêts composés. Sortons la calculatrice et examinons cela!

La situation de base
Imaginons une hypothèque de 250 000 $ à un taux de 3 % pour une durée de 25 ans, payée mensuellement. Je précise que j’utilise cette calculatrice hypothécaire.

Cela fait un total de 300 paiements de 1 183,11 $ pour un coût total de 355 000 $

La banque nous permet d’aller jusqu’à doubler nos versements mensuels sans pénalité. En faisant cela, il suffirait de 123 mois (10,25 ans) pour le remboursement et le coût total serait de 290 000 $, soit une économie de 65 000 $.

Bref, en payant de façon accélérée, on sauve 65 000 $ d’intérêts et cela nous permet ensuite de faire des paiements 2 fois plus importants pendant près de 15 ans. Est-ce suffisant pour compenser pour 10 ans de retard dans les cotisations et les intérêts composés?

1er scénario : On se débarrasse de l’hypothèque au plus vite et on investit ensuite.
On double les paiements sur l’hypothèque et on est libre de dettes après seulement 10 ans et 3 mois. Ensuite, on profite de tout cet argent économisé pour investir massivement 2 366,22 $ par mois pendant les 14 ans et 9 mois suivants dans un fonds indiciel à 9 %,

Au Final
Paiement hypothécaire : 290 000 $
Cotisations : 420 000 $
Solde d’investissement accumulé : 854 000 $
Profit total : 144 000 $

2e scénario : On ne fait que les paiements minimums, mais on investit dès le début.
Plutôt que de faire des versements hypothécaires anticipés, on va prendre le même montant (1183,11 $/mois) et l’investir dans le même fonds qu’à l’exemple précédant, et ce, dès le premier mois. Chaque versement au fonds sera donc deux fois plus petit, mais notre investissement profitera de 10 ans de plus de cotisations et d’intérêts composés.

Au Final
Paiement hypothécaire : 355 000 $ (+65 000$)
Cotisations : 355 000 $ (-65 000$)
Solde accumulé : 1 260 000 $ (+406 000$)
Profit total : 550 000 $ (+406 000$)

Cela fait une différence de 406 000 $.
Il semble donc que, dans ce cas-ci, doubler ses cotisations ne permet pas de rattraper 10 ans de retard dans ses investissements.

Mieux encore
La personne qui décide d’investir plutôt de de rembourser en accélérer aura un autre avantage important.

En moins de 9 ans, toujours en supposant 9 % de rendements, ses cotisations rapporteront plus en intérêts que le montant de ses paiement hypothécaires. Autrement dit, elle pourrait payer son hypothèque mensuelle uniquement avec les intérêts récoltés, sans toucher à son salaire. Rappelons-nous qu’avec les paiements anticipés, il fallait 10,25 ans pour être libéré des paiements. Ici, on est libéré de la pression des paiements un peu plus tôt.


Rendement d’un investissement mensuel de 1183,11 $ à 9%

En fait, après 9 ans, le solde hypothécaire restant sera de 180 000 $ alors que le solde du fonds d’investissement sera de 194 000 $. Il serait alors possible de vendre ses placements et de se débarrasser de son hypothèque 1 an plus tôt tout en gardant 14 000 $ d’investis.

Paradoxalement, si votre but est de rembourser l’hypothèque le plus vite possible, les paiements accélérés ne sont pas le meilleur moyen d’y parvenir. Cependant, en vendant ses placements pour payer l’hypothèque, on perdrait l’avantage des intérêts composés sur le long terme, de sorte que je ne recommande pas cette stratégie.

Autre point important, il ne faut pas négliger la volatilité des marchés, n’oublions pas qu’il y a un certain risque à l’investissement boursier alors que le remboursement de son hypothèque offre un rendement garanti. Il faut être confortable avec la stratégie et le risque que l’on adopte.

En conclusion
Voilà pourquoi je ne fais que les paiements minimums sur mon hypothèque et que, bien que cette dette soit importante, je ne suis aucunement pressé de la rembourser. Tant que les taux d’intérêt sont considérablement plus faibles que les rendements moyens du marché boursier, je n’ai aucun intérêt à faire des remboursements accélérés. Je préfère gagner 9 % de rendement que d’éviter 3 % d’intérêts.

Mais, comme toujours, les finances personnelles ce n’est pas que des maths, il y a aussi un important aspect psychologique. Si le fait d’avoir des dettes importantes vous affecte fortement, la meilleure décision pour vous pourrait être de les rembourser en accéléré. Et honnêtement, je n’ai jamais vu une personne se plaindre d’avoir une maison entièrement payée.

2 commentaires sur « Hypothèque et paiements accélérés »

  1. Dans la famille futée, on a trouvé un genre compromis. À toute les fois qu’on approche d’un plateau important, on fait un remboursement en capital symbolique. Donc là, on était à 204k d’hypothèque. On a donc décider de mettre un 5k supplémentaire, juste pour passer en dessous de 200.

    C’est vraiment un jeu… à partir de ce moment, on reprend les versements ordinaires, à toutes les semaines.
    À+

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