Évaluation municipale – Mon condo est-il un investissement?

La nouvelle évaluation municipale pour notre condo est sortie. C’est donc le moment parfait pour revenir sur l’un de mes billets les plus populaires jusqu’ici, celui où je me demandais si une maison est vraiment un investissement.

Petit rappel : je calculais que, une fois pris en compte toutes les dépenses liées à la possession d’une maison, être propriétaire est un investissement médiocre puisque le rendement moyen est inférieur à l’inflation.

Cependant, deux événements me poussent à réévaluer la situation depuis la rédaction de cet article : 1) les taux hypothécaires sont encore très bas et, 2) le prix des maisons s’est enflammé. Je me demande alors si je ne devrais pas changer mon fusil d’épaule. Cependant, plutôt que de me replonger dans tous les tableaux comparatifs, je vais uniquement regarder notre situation personnelle.

Notre situation :

Nous avons acheté notre condo 2018 pour 224 000 $ — maintenant, selon la nouvelle évaluation, il a une valeur de 249 800 $.

Avec une prise de valeur de presque 26 000 $ en 3 ans, on pourrait être tenté de croire que c’était vraiment un excellent investissement! Cependant, cette analyse néglige toute les dépenses que nous avons dû faire ces dernières années.

Mise de fonds : 22 400 $
Capital remboursé : 32 000 $
Frais et intérêts sur le prêt : 20 700 $
Taxes municipales : 8 600 $
Taxes scolaires : 900 $
Frais de condo : 4 700 $
Assurance copropriété : 2 300 $
Assurance de notre unité 1 100 $
Honoraire du notaire : 1 200 $
Droit de mutation : 2 200 $
Chauffage/électricité : 4600 $
Rénovations (en plus des frais de condo) : 1 500 $

Total : 102 200 $

Et quelle valeur en tirons-nous? Celle de la copropriété (249 800 $) à laquelle on retire notre balance hypothécaire (175 800 $) soit : 74 000.

Nous avons donc dépensé un total de 102 200 $ pour n’en gagner que 74 000 $.
Les dépenses dépassent ainsi les gains par 28 200 $ pendant nos 39 mois d’habitation. Cela revient à une perte nette de 723 $ par mois.

Notons cependant que plus nous serons propriétaire longtemps, plus les intérêts, les frais et les coûts initiaux seront amorties sur une longue période, alors que la prise de valeur de condo fera boule de neige. Je n’ai donc aucun doute que nous finirons légèrement dans le positif. Mais, après seulement 39 mois, c’est une perte nette.

Alors est-ce que mon condo est un investissement?
Non! Puisqu’il ne génère aucun revenu, c’est une dépense, pas un investissement. Je maintiens mon point.

Mais, en raison du remboursement du capital, j’aime le voir comme de l’épargne forcée.

Notons que je parle ici uniquement de l’achat d’une résidence principale et non d’un immeuble à revenus.

Est-ce mieux de louer ou d’acheter?
Je demeure convaincu que dans la plupart des cas, il est plus avantageux de louer que d’acheter (à la condition d’investir entièrement la différence).

Cependant, je pense toujours que, dans notre situation, l’achat a été la meilleure option. Essayons de vérifier mon hypothèse.

Après une recherche rapide dans mon secteur, je constate que les appartements équivalents reviennent environ au même prix que mon condo lorsque l’on prend en compte toutes les dépenses. De ce fait, à prix égal, le condo est clairement un meilleur choix puisqu’il prend de la valeur et que je gagne en équité.

Cependant, en cherchant un peu, il est possible de trouver des appartements de dimensions similaires jusqu’à 700 $ de moins par mois que mon condo. À ce prix là, c’est moins beau, mais ça semble convenable (du moins sur papier). Ajoutons un bon 100 $ par mois pour l’électricité et les assurances, et nous voyons que le locataire discipliné peut, chaque mois, économiser 600 $ de plus que le propriétaire.

Qu’est-ce qui sera le plus avantageux : l’effet de levier sur la pleine valeur du condo, ou le rendement sur l’investissement de 600 $ par mois?

La personne ayant choisi l’appartement équivalent le moins dispendieux et qui aurait investi tous les frais initiaux (mise de fonds, notaire, droit de mutation, etc. pour un total de 25 800 $) ainsi que l’entièreté de la différence des mensualités (600 $ par mois) dans un fonds indiciel suivant le SP500 pour la même période (de juin 2018 à septembre 2021) aurait maintenant un portefeuille de 76 700 $ selon ce calculateur.

Comparons cela avec mon condo d’une valeur de 249 800 $ auquel je retire ma balance hypothécaire (175 800 $) = 74 000 $.

La différence n’est pas énorme, mais on voit alors que le locataire discipliné, qui a trouvé l’aubaine, s’en sort gagnant comparé au propriétaire et ce même à court terme.

Je mets cependant un bémol à l’effet que je n’ai pas visité l’appartement susmentionné, il est donc possible que cette offre ne soit pas aussi belle que l’annonce ne le laisse entendre. De plus, pendant la période observée (2018 – 2021) autant les marchés immobiliers que les marchés boursiers ont performés mieux que leurs moyennes, ces chiffres ne sont donc pas représentatifs des tendances à long terme.

Au final, la réponse doit vraiment être évaluée au cas par cas. Je demeure persuadé qu’une comparaison égale à égale est plutôt impossible puisqu’on n’achète pas le même type d’habitation qu’on loue. Il suffit de trouver ce qui nous convient le mieux et la meilleure réponse n’est pas que mathématique.

6 commentaires sur « Évaluation municipale – Mon condo est-il un investissement? »

  1. Attention toutefois à l’évaluation municipale… Elle n’a pas tendance à être très proche de la réalité. J’ai eu pour un condo une évaluation à 272K, et j’ai peiné à le vendre pour 220K. Ma maison est pour sa part évaluée à 350K, et les comparables (identiques, c’est un développement de maisons de ville) se vendent actuellement près de 700K. Je pense donc qu’il faut en prendre et en laisser.
    Je suis toutefois d’accord avec toi au niveau de la conclusion, qui est que d’être propriétaire est généralement plus coûteux à court et moyen terme, et qu’en prime on se retrouve à la retraite avec une proportion ridicule de notre actif immobilisée dans une bâtisse dans laquelle on habite puisqu’il faut toujours bien se loger!
    Pour la perte nette de 723$ par moins, pourquoi est-ce que ce n’est pas ce chiffre que tu utilises pour comparer à un loyer? J’essaie juste de comprendre le calcul (pour l’appliquer également avec ma situation hehehe)

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    1. Bons points.

      L’évaluation municipale n’est qu’un indicateur de la valeur d’une propriété et ce n’est pas nécessairement représentatif de sa valeur marchande. Par contre, ça a l’avantage de donner un chiffre précis et moins volatile que ceux du marché. Dans mon secteur, les condos se vendent généralement assez près de l’évaluation, ou un peu en dessous, c’est pourquoi c’est le chiffre que j’ai utilisé.

      Pour la seconde question, c’est simplement que la perte de 723$ ne prend pas en compte tous les coûts réels, mais seulement la perte – puisqu’une partie des coûts me revient sous forme d’équité. De plus, cela inclut l’amortissement des coûts initiaux ainsi que la prise de valeur. Donc plus je conserve ma propriété longtemps, plus ce chiffre diminuera.
      En vérité, c’est environ 1950$ qui sortent de mes poches par mois, mais comme une bonne partie me revient, la perte n’est que de 723$ à ce jour – mais ce chiffre fluctuera à mesure que le temps passe et que le condo prend de la valeur. C’est simplement un portrait de l’instant présent et ne peut établir de tendances.

      On arrive alors à un certain paradoxe :
      -D’une part, mon condo représente une moins grande perte qu’un appartement. (723$ vs 1300$)
      -D’autre part, comme les mensualités totales sont plus importantes qu’avec un appartement moins dispendieux, cela représente un plus grand coût d’opportunité puisqu’il m’empêche de faire des investissements supplémentaires.

      Je crois que c’est l’élément important à retenir ici : il existe plus d’une manière d’analyser un problème et cela peut mener à des conclusions différentes.
      Comme mon questionnement portait surtout sur la capacité à s’enrichir et sur le coût d’opportunité, et non sur le coût de revient, j’ai préféré calculer selon les mensualités totales.

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      1. ça a beaucoup de sens et ça se défend tout à fait comme stratégie! Merci d’avoir pris le temps de le la décortiquer! Ici je compte différemment encore (Je compare un loyer mensuel à : intérêts+frais de copropriété+taxes+entretien de la bâtisse+amortissement des frais d’arrivée (1/15e par an puisqu’on compte garder la maison longtemps)), et toutes ces méthodes se recoupent, au final c’est l’interprétation qui diffère.

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      2. (Parce qu’au final, je considère que mon remboursement de capital n’a pas de coût d’opportunité significatif si ma maison prend une valeur décente chaque année – je ne suis pas une investisseure aguerrie, je prévois sur 4% par an)

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