La mise de fonds: accès à la propriété et inflation!

Avec l’augmentation du prix des propriétés, je vois de plus en plus de personnes de ma génération qui semblent abandonner l’idée d’acheter une maison ou un condo puisqu’il leur paraît impossible d’accumuler la mise de fonds nécessaire. Après tout, à mesure que le prix des propriétés grimpe, la mise de fonds nécessaire en fait de même et il devient incroyablement difficile d’accumuler le capital nécessaire.

Par exemple, le prix médian d’une maison dans le grand Montréal est passé de 496 300 $ en 2020 à 595 500 $ en 2021. Ce qui implique que, pour mettre 20 % de mise de fonds et éviter l’assurance de la SHCL, la mise de fonds nécessaire est passée de 99 000 $ à 119 000 $ : une augmentation de 20 000 $ en seulement un an ! Je comprends que plusieurs jeunes familles ont senti qu’on leur coupait l’herbe sous les pieds.

Une solution envisageable pour accéder plus rapidement à la propriété pourrait alors être simplement de mettre une mise de fonds moins élevée. Par exemple, toujours pour une maison de 595 500, en ne mettant que 10 % de mise de fonds, il ne faudrait que 59 500 $. Ça reste énorme, mais c’est quand même deux fois moins.

Le problème est alors qu’en déposant une mise de fonds moins élevée, le solde hypothécaire est plus important et que l’on doit payer beaucoup plus d’intérêt au final. De plus, si la mise de fonds est de moins de 20 %, il faut prendre l’assurance-prêt hypothécaire dont le coût, entre 0,6 % et 4,5 % du montant de l’hypothèque, vient s’ajouter à celle-ci et ajoute aux intérêts.

Bref, ça semble être un « Catch 22 » ou une situation sans issue : il vous faut soit accumuler une mise de fonds astronomique, soit accepter de prendre un prêt plus élevé, ainsi qu’une assurance-prêt, ce qui fera exploser votre coût total.

Mais, est-ce si pire que cela ? Et est-il vraiment plus avantageux de mettre une mise de fonds de 20 % ?

Personnellement, nous n’avions pas les moyens de mettre 20 % de mise de fonds sur notre condo. En fait, nous n’en avons mis que 10 %. Et je pense honnêtement que ce fut la bonne chose à faire puisque cela nous a permis d’accéder plus rapidement à la propriété et d’ainsi vitrer la récente hausse des prix.

J’aimerais l’illustrer à l’aide des chiffres présentés plus tôt concernant le prix médian des maisons dans le grand Montréal qui est passé de 496 300 $ en 2020 à 595 500 $ en 2021.

Je fais les calculs avec la calculatrice de versements hypothécaires de la Banque Nationale, et on obtient qu’une personne qui aurait acheté une telle maison en 2020, en ne mettant que 10 % de mise de fonds, se retrouve avec une hypothèque de 460 517 $ (incluant la prime d’assurance de 13 847 $).

En retardant son achat à 2021, afin de mettre 20 % de mise de fonds, puisque les prix ont explosé, elle doit maintenant prendre une hypothèque de 476 400 $. Malgré qu’elle ait attendu pour s’assurer d’avoir 20 % de mise de fonds, elle se retrouve avec une hypothèque plus élevée de 16 000 $ !

Et, si l’on suppose un taux d’intérêt de 3 % pour un terme de 25 ans, elle aura payé un total de 676 362 $ plutôt que de 653 811$ en versements hypothécaires. Dans son cas, attendre d’être capable de mettre la mise de fonds recommandée et d’éviter la prime de la SCHL lui aura coûté 22 551 $ de plus alors qu’elle espérait économiser.

Bien sûr, c’était une année particulière et les hausses de prix furent hors normes. Cependant, même si c’est un cas atypique, il me permet de faire mon point : il est parfois préférable d’acheter tôt, avec une mise de fonds plus faible, que d’attendre de pouvoir mettre le 20 % au complet.

De plus, je dois vous partager une chose que j’ai apprise dans cet article de La Presse, « Pas de honte à acheter avec 5 % de mise de fonds » par Marie-Ève Fournier : « Avec une mise de fonds de 5 %, on se retrouve avec un meilleur taux d’intérêt. C’est contre-intuitif, mais les banques accordent un rabais quand le prêt est assuré (par la SCHL, Sagen ou Canada Guaranty), donc moins risqué ».

Je l’ai négligé dans mon exemple précédent, mais c’est quand même important : si vous n’avez pas les moyens de mettre 20 % de mise de fonds, grâce à l’assurance-prêt, vous pourriez avoir un taux d’intérêt plus avantageux.

En raison de l’effet combiné de ces deux raisons, 1) acheter plus tôt à moindre coût et 2) bénéficier d’un taux plus avantageux, il est donc parfois possible qu’il vous soit plus avantageux d’acheter avec une mise du fonds de 5% ou 10% que d’attendre d’avoir le 20% recommandé.

Il n’y a donc aucune honte à mettre moins de 20% de mise de fonds, même que ce pourrait être l’option la moins coûteuse si l’on suspecte une importante hausse des prix dans votre région.

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